中国楼价走跌对黄金走势的影响

中国楼价走跌对黄金走势的影响

一、中国房产大背景

房地产业曾一度成为中国许多城市经济增长的支柱产业和重要推动力，直到今天，在35个大中城市，房地产投资占全市固定资产投资平均依然保持在25％以上。房地产业的快速发展也为中国大规模城市建设提供了财政支持。然而房地产过度发展也带来了许多问题，如土地财政和以土地为担保的信贷膨胀在一些城市变得非常严重，房地产市场过度繁荣侵蚀着中国正在进行的转型升级空间。

过去十年来，中国房价的增幅速度惊人，同时也带动了一股投资热潮。以上海为例，从2000年以来，房价已经增长超过了10倍之多。2000年上海房价仅在3000–4000元/平米区间，而进入2013年以后，上海房价已经进入了3万-4万元/平米区间。高房价使得投机者不断进入，而由于居民收入增幅较缓，普通民众则对高房价难以承受。随着2013年以来中国经济的不断下滑，使得投资者资金紧张，而投机者则一直受到政府打压，加上反腐力度增强，部分官员开始大幅清空二手房，这些最终造成了中国房产市场的降温：（1）资金链紧张使得追捧房产的资金量下降；(2)二手房供应量增加；（3）消费者对高房价难以承受，更加愿意等待楼市拐点到来。

在经历了漫长的增长之后，中国楼市逐渐进入了平淡期，甚至迎来了下行期。如下图所示，进入2014年以后，全国房地产投资增幅大幅下降，反映了目前市场降温的第一点：资金链紧张使得追捧房产的资金量下降。

房地产开发投资增幅（2013年5月-2014年4月）

而图2中2014年以后的全国房产成交面积不但没有增加，反而每月递减，显示了消费者预期转变，由此前的买涨转为等待，即反映了目前市场降温的第三点：消费者对高房价难以承受，更加愿意等待楼市拐点到来。

中国房产成交量增幅（2013年5月-2014年5月）

中国楼市作为中国经济的重要支柱产业，对各行各业，以及对每一个投资者都有着深远的影响。在探讨中国楼市下跌对金价的影响前，我们需要了解中国楼市的运行规律，即房价攀升背后的货币结构。

二、房价攀升根本原因之货币超发

自从2000年以来，中国的货币水平一直处于超发状态，即所谓市场上货币流动大于GDP增长所需的实际货币。按照经济学定义，广义货币即M2的货币发行增幅应该等于GDP增幅加上CPI的增幅，公式为：

%M2 = %GDP + %CPI

然而，通过以下图表不难看出，过去中国的M2增幅一直是大于GDP和CPI增幅两者之和，其中为了抵御2008年的金融危机，2009年中国M2的增幅为27%，而当年GDP增幅仅为9.2%，通胀为-0.71%，最终货币超发了19.2%，为经济增长所需的2.5倍之多。

即便非金融和经济学专业人士，也能够理解货币超发所带来的通货膨胀。因此2008年前后的货币严重超发，直接导致了后期的CPI大幅上升，而较为宽松的货币流动也极大的推升了房价。

在这样的环境下，造成了以下两个结果：

I-CPI 涨幅较快，造成实际利率为负值（见下图）。这就意味着存款是需要缴费的，几乎所有居民会很自然得去选择投资购房而不是将钱存入银行。

中国实际利率（2000年-2012年）

II-货币宽松，导致资金流动性泛滥，直接推升了房产投资的大幅增长和房价的上升（如下图所示）。

中国广义货币M2超发率（2003年-2012年）

直到今天，中国的实际利率仍然在0和负值之间徘徊。而在内地投资渠道较为窄化、股市不振（2008年以后，内地股市一直在1900点-2000点徘徊，长达6年之久）、房产市场泡沫化逐渐形成，留给投资者的投资渠道确实不多。

三、楼市下跌对金价的影响

那么，随着内地楼价的下跌，对未来金价的走势会有怎样的影响呢？综合以上的分析，笔者认为黄金或在中国内地居民的投资比重中不断上升。由于流入房产的资金在减少，而目前中国实际利率为负值，CPI涨幅也在不断攀升，所以无论是购买现货黄金保值抵御通胀，还是进行现货黄金交易的投资，都会是中国内地居民的一些理财渠道。

任何一个投资者，见到央行货币如此超发时，都不想也不应该坐以待毙。这也是为什么金价在QE之后从500美元/盎司一直反弹至1300美元/盎司附近，最高时触及1900美元/盎司。全球投资者都在用手中的货币，对央行的货币超发进行反击（美联储的QE是最赤裸裸的货币超发形势）。

因此，长期来看，楼市价格下跌对金价不会有利空作用，而是因为“替代效应”对金价构成一定程度的支持。不过，一旦尾部风险（指极小概率事件）发生-中国楼市崩盘-的话，那么中国经济可能会大幅下跌，从而抑制黄金消费和投资。